주택시장 불지폈지만 임대차분쟁조정위 실효성 논란

‘부동산 3법’ 효과와 문제점

지지부진하던 ‘부동산 3법’이 23일 국회 소위를 통과함에 따라 부동산시장에 다시 온기가 돌 것으로 기대된다. 부동산 3법의 처리가 계속 지연되면서 그동안 정부가 어렵게 살려놓은 부동산 경기 회복의 불씨를 국회가 꺼뜨리고 있다는 지적이 많았다.

하지만, 여야 합의로 내년에 만들기로 한 주택임대차분쟁조정위원회를 둘러싸고 전월세 급등의 부작용과 실효성 논란이 일고 있다. 분양가상한제 폐지 등에 따른 단기간 집값 급등과 서울 강남권 등에 지나치게 집중된 듯한 혜택에 대한 우려도 여전하다. 

◆부동산 3법 처리 효과 얼마나

이날 여야가 합의한 주요 내용은 분양가상한제를 민간 택지에 한해 탄력 적용하고, 재건축초과이익 환수 유예를 2017년까지 연장한다는 게 골자다. 분양가상한제 탄력 적용 시 획일적인 가격 산정 체계에서 벗어나 수요자의 다양한 기호에 맞는 양질의 주택건설 공급 활성화가 기대된다. 또 재개발·재건축사업 경우 조합원 부담이 완화돼 사업이 촉진될 전망이다. 국토부가 서울의 4개 재건축 사업장을 시뮬레이션한 결과 분양가상한제 폐지 시 조합원 부담금은 평균 9.7% 줄었다.

집값 상승은 분양가상한제 완화로 예상되는 부작용이다. 박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 “다양한 평면이나 기술혁신, 아파트 공급 증가 등이 기대되지만 가격이 단기간에 오르는 것도 불가피해 보인다. 서민들의 내 집 마련이 더 어려워질 수도 있다”고 지적했다.

재건축초과이익 환수 유예 대상이 되는 단지는 지난해 말 기준으로 전국 562개 재건축사업 중 347개 구역 18만4000가구로 조사됐다. 또 이 가운데 초과이익이 3000만원 이상 발생해 직접 혜택을 보는 단지는 62개 구역, 4만가구다.

이에 따라 올해 하반기 이후 움직임이 활발해진 서울 강남권 재건축 단지부터 사업을 본격화할 가능성이 커 보인다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축초과이익 환수 유예는 강남 3개 구에 집중되는 효과가 있을 것”이라며 “재건축이 활성화되면 기존 주택 시장 전체로 온기가 퍼질 수 있다”고 평가했다.

◆임대차분쟁조정위원회 제 역할 할까

국회가 관련 법을 개정해 내년 2월쯤 새로 만들기로 한 주택임대차분쟁조정위원회의 역할과 권한은 새로운 논란거리로 부상했다. 여야 합의문에 따르면 이 위원회는 ‘적정 임대료 산정 및 조사’ 기능을 갖는다. 임대료 강제 조정 등의 권한은 없는 단순 상담창구로 전락할 가능성이 높은 게 현실이다. 서울시 등 각 지방자치단체에서 운영하고 있는 전월세 보증금 지원센터와 어떤 방식으로 차별화하느냐도 정치권이 풀어야 할 숙제다. 사적인 일에 지나치게 정부가 개입할 경우 사유재산 침해 논란과 집주인들의 반발에 따른 임대차 거부 사태도 촉발할 수 있다.

이와 관련해 전문가들은 영국처럼 사회적 합의에 의한 강력한 법적 권한을 부여하지 않는 한 이 위원회의 실효성을 담보할 수 없다고 주장한다. 국회 입법조사처에 따르면 영국은 임대료법에 따른 공정 임대료 제도를 운용한다. 이 법은 또 임대료 사정관이 공정 임대료를 산정해 등록하도록 하고 있다. 임대료 사정관은 영국 감정평가청 소속 공무원이다. 공정 임대료는 일단 등록되면 해당 임대료가 재검토되거나 임대료 등록이 취소되기 전까지는 집 주인이 마음대로 올릴 수 없다.

박합수 국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “국회가 만든다는 위원회가 법원처럼 판결하는 것도 아니고 권고 수준이어서 강제할 수 있는 상황은 아니다 보니 어떻게 구속력을 확보하느냐가 관건”이라고 말했다.

함 센터장은 “권한을 어디까지 위임할 것인지가 문제지만 국가 차원의 협의 기구가 만들어졌고, 세입자의 교섭력을 높인다는 데 의미가 있는 것 같다”며 “다만 조금만 대출을 받으면 집을 살 수 있는 고가의 전세가 많은 현실에서 언제까지 이들 세입자를 정부가 케어해야 하느냐는 논란의 여지도 있다”고 지적했다.

나기천 기자 [e-mail]